随着零售物业市场变得更加分化，房地产投资信托基金和其他物业业主正在改变他们的战略，以利用不断变化的消费趋势。
在这里，我们采访了RPAI的迈克·哈辛斯基(Mike Hazinski)和马修·贝弗利(Matthew Beverly)，他们负责整个投资组合的收购和配置，讨论了该公司的重新定位战略以及他们是如何执行的。
在最近的投资者日上，RPAI花时间谈论了房地产市场是如何分化的。你能解释一下这个概念，以及你是如何定位投资组合的吗?
Mike Hazinski:我们已经看到了购物模式的逐渐变化，因为顾客选择在哪里和如何度过他们的时间。最成功的零售物业满足消费者的两种需求之一:购物便利或购物体验。
非常成功的便利零售中心通常具有更高的密度，更强的进入壁垒和更好的访问和曝光。这些便利目的地为顾客提供便利设施，如食品杂货、快捷餐厅和服务导向型零售商。这些物业提供一站式购物选择，因此有较低的顾客停留时间。
另一方面，消费者选择花大量时间在提供独特购物体验的购物中心。这些资产通常位于人口富裕和日间人口密集的地区，通常为人们提供生活、工作、购物和娱乐的环境。这些体验式资产提供了高度集中的餐厅和广泛的零售商和娱乐选择，这意味着更高的购物者停留时间。
然而，成功的便利性和体验式零售项目的特点并不相互排斥。这些资产类型具有共同的属性，例如强大的进入壁垒，引人注目的家庭人口统计数据，以及优越的访问和曝光率。此外，最成功的便利和体验式零售中心在各自的子市场中占据主导地位。我们在目标市场重点收购的正是这类资产。
你如何通过改变你所拥有的房产类型来创造长期价值呢?
Mike Hazinski:拥有优质的底层房地产，无论是便利性的还是以体验为导向的零售中心，都给了我们更好的租金定价权。这是由于缺乏主要零售场所的供应，加上强劲的租户需求。更具体地说，我们相信，便利性和体验式零售中心，与占主导地位的租赁和运营平台相结合，将带来更高的租金和保留率，更少的停机时间，更多的租户回填选择和更少的优惠。
此外，我们认为经营购物中心是一项本地业务，在这些目标市场建立规模可以提高我们在市场中的知名度，从而提高经营杠杆。在与所有市场参与者(包括租户、经纪人、供应商和市政当局)互动时，这种规模是一个显著的优势。此外，它使RPAI的租赁和运营团队能够专注于这些市场，执行重新开发、致密化和重新定位的机会，以满足不断变化的购物模式，并推动长期价值。
你能谈谈你的收购和处置战略及其背后的目标吗?
Matt Beverly: 2012年RPAI上市后不久，我们宣布了一项计划，将我们的重点从80多个市场缩小。到目前为止，我们已经确定了10个目标市场，包括西雅图、凤凰城、休斯顿、奥斯汀、达拉斯、圣安东尼奥、亚特兰大、芝加哥、华盛顿特区/巴尔的摩和纽约(Metro)。截至9月份的投资者日，我们已经退出了8个州和26个市场，我们正在将资本重新配置到我们已经确定的市场，最近在华盛顿特区/巴尔的摩和西雅图看到了很大的吸引力。
我们的目标是继续寻找并收获有吸引力的收购机会。自2013年第一个投资者日以来，我们已将13亿美元重新部署到目标市场，并将我们的地理集中度提高了330万平方英尺。此外，我们的投资组合优化继续显示出其当前运营业绩的优势，以及不断增加的再开发机会。
我们也有一个强大的处置池，2015年产生了3.0%的同店NOI和95.1%的租赁率580美元每平方英尺的杂货销售。我们的非目标市场(配置)投资组合是高质量的，由于地理原因，对我们来说只是非核心。我们的处置计划保持平衡，我们寻求机会主义地退出市场，同时降低投资组合中的风险。因此，我们相信，随着我们继续利用这些市场机会，我们将在2017年和2018年继续成为净卖家。
你正在执行一个五年计划。你能告诉我们你现在在哪，接下来要做什么吗?
Matt Beverly:在2017年和2018年，我们预计将出售约15亿美元的非目标资产，并将高达8.5亿美元的资产重新配置到目标市场的高质量、多租户零售资产中。到2018年底，RPAI将完成自2013年以来近50亿美元的交易，并将在我们的10个目标市场获得约90%的年度基本租金，基本上完成了我们的投资组合调整。
Matthew Beverly于2014年加入Retail Properties of America, Inc.，目前担任高级副总裁、投资总监。在此职位上，Beverly先生负责东部分部的收购和配置。Beverly先生从General Growth Properties, Inc.(纽约证券交易所代码:GGP)加入RPAI，在那里他曾担任投资副总裁(2008年以来)。
Mike Hazinski, 2007年加入Retail Properties of America, Inc.，目前担任副总裁、投资总监。在此职位上，Hazinski先生负责西部分部的收购和配置。自加入RPAI以来，Hazinski先生执行了超过27亿美元的交易，包括收购、处置、债务融资和合资企业股权。在担任现任职务之前，他负责RPAI的机构合资企业投资组合的资产管理。
